【解決事例】表題登記のみの建物を、13名の協力で所有権保存登記へ

2025.09.04

1. 状況

今回のご相談者は、熊本県内にお住まいの80代後半の男性でした。ご相談の内容は、ご自身が住んでいる建物の登記についてのものでした。この建物は、相談者の祖父が建てたものであり、長年そのままの状態で使用されていましたが、名義は一度も変更されることなく、登記簿上は表題登記のみがされており、所有者欄は空白のままとなっていました。

このような状態では、建物の名義が誰なのか明確ではなく、売却や建て替え、担保設定といった手続きができません。さらに、法改正によって相続登記が義務化される流れもあり、将来的なリスクを懸念した相談者が、法的にきちんとした名義へ変更したいと考え、当事務所へご相談されました。

しかし、祖父はすでに亡くなっており、その子どもたちも多くが他界している状況でした。生存している相続人だけでも13名にのぼり、被相続人の孫、ひ孫にまで相続権が及ぶ非常に複雑なケースでした。また、遠方に住んでいる方や連絡先が分からない方もいたため、関係者への調整も含め、慎重に対応を進める必要がありました。

2. 相続手続きの設計

今回のケースにおいては、相続手続きを円滑に進めるため、当事務所ではまず全体の相続関係を整理することから着手しました。幸いなことに、相談者自身が祖父から現在に至るまでの戸籍類をある程度収集されており、それをもとに内容の確認と不足書類の洗い出しを行いました。

戸籍情報を基に、相続人が誰であるかを明確にし、当事務所で相続関係説明図を作成しました。確認の結果、法定相続人は孫やひ孫を含めて13名となり、その全員から協力を得る必要があることが判明しました。通常、ここまで相続人が多いと、相続手続きが頓挫してしまうケースも少なくありませんが、相談者の丁寧な連絡や説明が功を奏し、関係者の理解と協力を得ることができました。

今回の相続の目的は、登記簿上に所有者をきちんと記載することで、建物の権利関係を明確化し、将来的なトラブルや手続きの煩雑さを未然に防ぐことでした。実際の使用者である相談者にとって、今後の建物の修繕、建て替え、あるいは資産としての利活用において、名義の整理は必要不可欠なものでした。

相続財産は、熊本県内にある木造の住宅一棟で、登記簿上には表題登記しかされていない状態。つまり、建物の構造や面積は記載されていても、誰の所有であるかは未記載であり、法的な所有権が確立されていない状態でした。

3. 相続手続きを行うメリット

今回の手続きを通して、最も大きな成果は、建物について正式な所有権保存登記が完了したことです。これにより、建物が登記簿上も法的にも、相談者様の名義として明記されることになり、今後の不動産取引や権利関係において、透明性と安定性が確保されました。

さらに、相続人全員が協力してくれたことにより、相続関係の信頼感も高まり、次世代においても円滑な手続きが行いやすくなりました。相続手続きを放置していると、次の世代にはさらに相続人が増え、分割や処分が困難になるケースも多くありますが、今回のように一つの世代でしっかりと整理しておくことで、家族全体にとっても安心につながります。

手続きの流れは以下のとおりです。

相談者による戸籍の収集

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事務所による戸籍確認、不足資料の確認

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相続関係説明図の作成

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相続人13名への連絡・協力依頼

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必要書類（印鑑証明書、委任状など）の収集

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所有権保存登記の申請と完了

この一連の流れを丁寧に進めることで、無事に登記手続きを終えることができました。

4. まとめ

この事例は、建物が表題登記のまま長年放置されていた典型的なケースであり、相続人が多くなることで手続きが複雑化する例でもあります。相談者の粘り強い協力と、当事務所による計画的な対応によって、13名にのぼる相続人全員の協力を得て、無事に所有権保存登記を完了させることができました。

登記をしないまま使用し続けている建物や土地は少なくありません。しかし、いざというときに名義が不明であることが問題となる場面は多々あります。相続登記の義務化が進む中、名義を整理しておくことは、自身と家族を守るためにも非常に重要です。

「いつかやろう」と思っているうちに、相続人が増え、手続きが複雑になるのが現実です。名義が古いままになっている建物や土地がある方は、ぜひ一度専門家にご相談ください。今動くことで、将来の安心につながります。

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この記事を担当の執筆者

サンセントラル司法書士法人代表中山学史

保有資格司法書士

専門分野相続、信託

経歴明治大学法学部卒業。平成２４年司法書士試験合格。司法書士事務所勤務を経て、平成２５年司法書士事務所開設。遺言書の作成や相続問題に精通した弁護士、税理士などの専門家とネットワークを構築し、不動産相続案件を専門に活動している。　最近は民事信託を活用した相続対策を行っている。「身内の相続で揉めない悔やまない50の処方箋」(中央経済社)を共同で執筆。

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